Les dispositifs de défiscalisations immobilières : attention aux pièges

Sur tout le territoire français, des résidences sont en cours de construction avec un panneau «Éligible à la loi Pinel, LMNP, Bouvard, Malraux… ». Un dispositif qui semble attractif mais avant de vous engager, réfléchissez bien aux conséquences.

L’historique des lois de défiscalisation en France

Les dispositifs fiscaux ont été instaurés afin d’inciter les futurs propriétaires à investir dans certaines régions ou départements français. Le but était de dynamiser l’économie dans des zones peu attractives. La première loi qui a vu le jour en 1962 sous l’impulsion d’André Malraux s’adressait aux acquéreurs de logements anciens à réhabiliter. Pour bénéficier de réductions d’impôt, le bien devait être destiné à la location. À l’époque, le parc immobilier français était vieillissant et cette loi permettait d’offrir des logements décents à la population. Depuis cette date, de nombreuses autres lois de défiscalisations ont été mises en place. Chacune possède des conditions d’éligibilité spécifiques.

La dérive du dispositif Pinel

Les lois de défiscalisation étaient censées pallier le manque de logements dans certaines zones. Ces dernières années, les promoteurs ont incité les investisseurs à acheter des biens immobiliers en leur faisant miroiter des réductions fiscales très intéressantes. Jusqu’à 63 000 euros d’abattement fiscal avec la loi Pinel, ça fait rêver. Or si certains acquéreurs ont réussi de belles opérations immobilières, d’autres propriétaires ont perdu des sommes considérables.

En effet, pour pouvoir obtenir des réductions d’impôts grâce à un dispositif fiscal, l’investisseur s’engage à louer son bien pendant une durée qui varie en général de 6 à 12 ans. De plus, le loyer est plafonné. Si dans certaines zones dites tendues, les logements trouvent très rapidement et facilement locataire, dans d’autres régions où il y a surabondance de logements, les propriétaires ont beaucoup de mal à louer leur appartement.

Et là c’est la dégringolade. Les acquéreurs ne peuvent plus prétendre à un abattement fiscal car leur bien n’est pas en location, les remboursements du prêt et les charges de copropriété doivent être acquittés et leur résidence perd chaque jour de la valeur. En cas de vente anticipée, ils ont dans l’obligation de reverser la totalité des réductions fiscales perçues.

Ce problème risque de s’étendre car la loi Pinel a été modifiée entre les deux tours des présidentielles. Ce dispositif fiscal s’étend maintenant à la zone C où la pénurie de logements n’est pas du tout d’actualité, aussi de nombreux nouveaux propriétaires risquent d’investir à perte.